MC 성기영: 이제 금주 휴가피크를 지나면 가을시장이 열리게 되는데요. 방학 끝, 개학이 가을 이사철의 시작으로 볼수 있죠. 때문에 바닥론이 솔솔 나오고 이에 대한 논란이 빚어지고 있는데요. 오늘은 바닥론 근거와 이에 대응한 얘기들을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-주택시장 바닥론이 다시 일고 있는 이유는요?
▲수년째 대세 하락기를 겪다보면 한번씩 바닥론이 제기되는게 사실입니다. 가격 약세쟝이 지속된 후유증이랄까요. 여기에 거래가 다소 회복되는 양상이 빚어지면 일부 회복전조라는 전망과 함께 바닥론이 불거지게 됩니다. 소위 바닥을 쳤다고 보는 것이죠. 더구나 이번 가을이 분수령이 될 것이라는 얘기와 함께 정부가 거래를 살리기 위한 세제 등 규제완화에 심혈을 기울이고 있고 내년 선거를 감안하면 바닥론 전망이 황당한 것은 아닙니다.
-명확한 근거가 좀 있나요?
▲우선 최근들어 서울 수도권을 중심으로 아파트 거래량이 늘고 있다는 점이 상당한 근거라고 봐야 할 것입니다. 국토 해양부의 아파트 실거래동향자료를 보면 신고일 기준으로 지난 6월 거래량은 전국 4만6885건으로 지난해 같은 기간에 비해 54% 증가했습니다. 특히 서울은 전년동기대비 무려 81.6% 늘었습니다. 서울을 포함한 수도권 전체는 81.9% 가량 급증한 것입니다.
거래는 가격과 밀접한 관련이 있죠. 증시 처럼요. 거래가 늘면 이는 사고파는 빈도가 많아진 것으로 시장의 회복을 의미합니다. 부동산경기침체가 개선되는 것으로 봐야겠죠. 매수세가 있다는 것인 만큼 주시해야 할 대목이죠.
-입주물량 감소도 바닥쳤다는 전망을 더해주는 것 같아요?
▲그렇습니다. 앞서 얘기한 거래량 증가와 함께 되레 실제 입주 물량이 줄고 있는 점도 집값 상승 전망의 근거로 제시되고 있습니다. 정보업체에 따르면 지난해 전국적으로 29만7306가구에 달했던 아파트 입주물량은 올해 20만14가구로 줄어드는데 이어 내년에는 15만5587가구로 급감하는 것으로 나타났습니다. 당장 준공되는 집이 감소, 수급불일치를 초래할 수 있다는 것이죠.
특히 올해 3만7868가구인 서울 입주아파트 물량은 내년 1만5526가구에 그칠 것으로 예상됩니다. 2008년 주택건설 인·허가 실적이 크게 감소한 여파가 지난해 연말 이후 신규 입주물량 감소로 이어지며 수급불균형을 초래하고 있다고 봐야 합니다. 물론 유효수요가 얼마나 있는지를 감안해야겠죠.
-자주 거론되는 매매가 대비 전세가 비율이 많이 높아졌다는 것도 바닥론의 근거로 제시되죠?
▲그렇습니다. 과거 경험적으로 이는 항상 밀접한 관련이 있는 것으로 나타나고 있기 때문이죠. 60% 정도에 달하면 매매시장을 자극하는 것으로 파악되고 있습니다. 신규 입주물량 부족이 전세가격 상승으로 이어지고 있는 것이 매매시장을 움직일 것이라는 얘기죠. KB국민은행에 따르면 올 6월을 기준(100)으로 지난해 6월 87.2였던 아파트의 전세가격지수는 1년새 12.8포인트 뛰었습니다.
서울의 경우 같은 기간 9.9포인트 상승했고 수도권 전체는 11.1포인트 높아졌습니다. 지난해 6월 42.1이었던 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 올 6월 47.4로 5.3포인트로 높아졌습니다. 수도권은 같은 기간 43.9에서 49.6으로 5.7포인트 상승했구요.
대략 전세가격이 매매가의 50%를 넘을 경우 수요 자체가 전세에서 매매로 돌아서기 시작한다는 점에 주목해봐야 합니다. 공급보다 수요가 많으면 가격이 높아지는 게 시장 원리이니까요.
-앞서 얘기드린 대로 정부의 적극적인 규제완화도 긍정적이죠?
▲예고된 대로 정부가 다주택자 양도소득세 비과세 요건과 전매제한 기간을 완화한데 이어 분양가 상한제 폐지 등을 추진하고 있는 점도 집값 상승에는 호재라고 볼수 있습니다. 하반기 내놓는 대책 가운데 굵직굵직한게 많아 주택수요층을 자극할 가능성이 있다고 봐야죠.여기에 연 4%대로 예상되는 물가상승 등 인플레장세도 부동산시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보는 시각도 있습니다. 돈의 가치가 떨어지면 그 만큼 집값도 오를 수밖에 없죠.
-이번에는 집값이 안오를 것으로 보는 시각에 대해 짚어보면요?
▲일부 지역을 중심으로 거래량이 살아나고 있지만 본격적인 주택경기 활성화 ‘징조’로 보는 것은 무리라는 견해도 만만치 않습니다. 주택시장의 구조적 변화로 과거와 같은 집값 상승에 대한 기대심리가 꺾였다는 게 시기상조론의 핵심 논거죠.
거래량이 늘고 있는 현 상황은 일부 자산계층의 투자로 인한 지엽적인 현상일 뿐 부동산시장이 상승기조로 돌아섰다는 의미로 볼수 없다는 것입니다. 당장 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 경우 6월 거래량(707건)이 전달 대비 23% 증가한 반면 강북3구(노원·도봉·강북구)의 같은 달 거래량(479)은 전달보다 75% 급감했다는 것이 이를 입증해주고 있습니다.
무엇보다 금융대출규제에 의한 부정적 영향을 들 수 있습니다. 집값 상승의 견인차 역할을 해 온 부동산 대출이 여전히 묶여있다는 점도 본격 회복세를 점칠 수 없게 한다는 것입니다. 지난 6월29일 정부가 주택대출시 소득 증빙자료 제출을 의무화해 사실상 총부채상환비율(DTI)을 전국으로 확대한 만큼 당분간 주택수요가 살아나기 어렵다는 것입니다. 실제로
가계대출 문제가 심각한 수준에 달해 추가 대출 여력이 부족하고 정부로서도 대출규제를 풀기 어려운 상황입니다.
여기에 최근 다시 불거지고 있는 유럽발 재정위기, 미국경제회복 불투명, 내수불안 등이 부동산 경기전망을 어둡게 하고 있습니다. 실질소득 감소와 실업률 증가, 중장기적 투자가치하락 등도 시기상조론에 힘을 실어주는 요인이죠.
-결국 어느쪽에 비중이 실리느냐인데 어떻게 보세요?
▲당장 크게 오르지는 않겠지만 바닥론은 인정해야 할 것 같습니다. 더 빠지기 힘든 상황이죠. 물가는 오르는데 건자재 가격이 내려가는 것도 아니고 과잉공급도 아닌 상황이어서 추가하락은 힘들다고 봐야하지 않을까 합니다. 하지만 거시경제나 실물경제가 모두 안좋은 쪽이어서 당장 오르기도 힘들다고 봐야죠.
양극화현상이 바로 여기서 생기는 것으로 이해해야 할 것입니다 예컨대 투자 여력이 많은 강남이나 중소형을 중심으로 상승 여력이 충분하지만 여타지역은 오름세가 둔화될 것이라는 겁니다. 바닥 탈출은 지역별로 진행될 것입니다. 해당지역 시장민감도가 크다고 봐야 합니다. 전반적으로는 하반기가 시장진입의 적절타이밍이 아닐까 합니다.
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