지난해 8월 스위스 투자은행인 UBS의 중국 공공임대주택 사업에 대한 투자계획이 언론에 보도된 바 있다. UBS가 상하이시 정부 산하 훙커우 주택투자운용, 타이핑자산운용과 함께 공공임대주택펀드를 설립해 저소득층을 위한 임대주택 건설에 투자하고 UBS는 향후 이 펀드를 부동산투자회사(리츠)로 전환, 기존 임대주택의 운영ㆍ관리 사업을 지속적으로 수행한다는 것이었다. UBS의 계획은 중국의 리츠 제도 정비로 인해 지연됐으나 미국ㆍ일본 등 선진국 뿐 아니라 신흥 국가에서도 차가주택에서 창출되는 임대료 흐름을 금융 상품화해 제도권 기관투자자의 참여를 이끌어 냈다는 점에서 주목을 받았다.

향후 우리나라에서도 선진 임대주택 산업의 육성이 저소득층과 중소득층의 주거안정, 양질의 고용창출을 통한 저성장 극복에 기여할 것이다. 이 제도의 실현을 위한 과제를 짚어본다.

첫째, 비제도권의 사금융 방식에 의존하고 있는 민간 임대주택 부문의 개혁이 필요하다. 지난 2012년말 기준 우리나라의 총임대주택 재고는 820만호다. 이 중 공공 임대주택 약 90만호를 제외하고 730만호에 달하는 민간 임대주택의 92%(671만호)가 미등록 임대사업자를 통해 공급되고 있다.

이 시장은 수요와 공급 예측이 불가능하고 특정 지역과 유형의 주택에서 발생하는 임대서비스에 대한 가격이 불투명한 과정을 거쳐 이뤄진다. 때문에 투명한 현금흐름을 생명으로 하는 선진 임대주택시장 실현에 매우 큰 장애요인이다. 또한 현재 400조원에 달하는 전월세 보증금이 주택시장과 금융부문의 불안요인으로 작용할 수 있어 이에 대한 모니터링과 함께 제도권 금융으로 유입시키는 문제도 고민해야 한다.

둘째, 임대주택 개발과 운영의 전문성을 갖춘 민간 기업의 역할을 과감하게 확대할 필요가 있다. 이를 위해 기업의 특성과 영업전략에 따라 차별화된 육성 전략이 필요하다.

외국처럼 고위험 개발사업에는 부동산에 특화된 사모펀드, 건물 관리에는 임대주택 관리업체, 기성 물건에 대한 투자와 자산운용에는 상장 리츠사의 경쟁력을 높일 수 있는 중장기 전략이 필요하다. 앞으로 정부와 민간 시장참여자는 전월세 거래정보, 적정 시장임대료, 전월세 가격지수 등 시장의 정보인프라를 구축하고 관련 규제에 대한 과감한 정비와 함께 세제ㆍ금융지원 방안을 검토해야 한다.

마지막으로 저소득층을 대상으로 한 공공임대주택의 개발과 운영에서도 민간부문의 참여를 확대할 필요가 있다. 현재 분양을 전제로 하는 임대주택 공급 비즈니스 모델을 저소득층을 타깃으로 한 장기적인 임대서비스와 이를 유도할 수 있는 세제·금융 지원방안을 결합하는 형태로 전환할 필요가 있다.

임대주택산업의 발전은 기본적으로 서비스산업의 육성 차원에서 추진돼야 한다. 공공부문은 토지공급, 자금조달, 물건의 개발ㆍ운용과 관련된 규제를 과감하게 철폐하고 적절한 세제ㆍ금융지원을 제공해야 한다. 민간 참여자들도 시민사회의 성숙한 일원으로서 법과 사회적 규범을 준수하고 시장의 투명성과 효율성 제고에 일조해야 한다.