정부가 지난 13일 발표한 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안’은 미래를 위한 신주거 유형이라는 점에서 관심이 뜨겁다. 특히 양질의 임대주택에 거주하려는 중산층 가구가 급증하는 현실을 반영, 8년 이상 장기로 거주할 수 있는 고품질의 임대주택을 자격 조건없이 공급한다는 점과 청소, 수선 등 다양한 종합 주거서비스가 제공된다는 점이 매력 요인으로 작용하고 있다. 더구나 각종 세금 외에 주거 비용과 향후 시세차익 감소에 따른 투자수익 저하 등을 감안하면 고가의 주택을 보유하는 것보다 양질의 차가주택에 거주하는게 되레 유리할수 도 있다. 때문에 전세에 안주하려는 기존의 임대 성향을 반영해 적절한 보증금과 월세를 책정한다면 중산층 맞춤형 주택유형으로 자릴 잡을 공산이 크다.

공급주체 환경도 마찬가지다. 주택시장은 저성장 경제구조에 주택보급률까지 100%대를 넘어서 자가 수요가 한계에 직면해 있다. 국내 굴지의 S건설이 주택부문 통폐합과 임원 구조조정을 단행한데 이어 장기적으로 주택사업을 포기키로 한 것은 바로 이같은 사업 환경을 반영한 것이다. 대형건설사가 주택공급시장의 우위를 점유하고 있는 우리의 현실과 달리 일본의 주택시장은 지역 중소주택 업체 중심이다. 시장 환경을 감안하면 우리도 향후 중소주택건설업체 업역화할 가능성이 크다. 리스크가 큰 분양 위주에서 월세 등의 수요가 급증하는 임대사업 중심으로 전환, 사업 형태 역시 재편할수 밖에 없는 구조다.

하지만 중산층용 기업형 임대주택공급이 자릴 잡기위해서는 지속 공급을 위한 유효지역내 택지 확보와 임대료 조정, 안정적 재무투자자 확보 등이 심도있게 검토되어야 한다. 또 당장 전세월난을 해결하려는 단기적 효과보다 미래 시장 흐름을 반영한 장기적 대안으로 꾸준히 보완,추진하는 인내가 필요하다. 일본의 경우 15만 가구씩을 임대하는 민간 임대 공급 및 관리 시스템이 정착되기까지 15년 이상이 걸렸다.

특히 향후 주택 시장은 그야말로 대변혁이 불가피하다는 점을 당국이나 주택수요층은 인지해야 한다. 저성장, 저금리, 고령화에 따른 임대수요 급증은 피할수 없는 대세다. 예컨대 이미 시작된 710만 명의 1세대(55~63년 생) 베이비 부머의 퇴직 바람은 예고편에 불과하다. 뒤이어 604만명에 이르는 68~74년생 2차 베이비 부머의 퇴직이 줄을 잇게 된다. 또 3차로 540만명에 달하는 79~85년 생 에코 세대의 은퇴 등 연 이은 퇴직 쇼크는 주택시장 변혁의 핵이 될 것이다. 보유보다 거주, 전세보다 월세 급진전이 빠르게 일어나고 소형 주택 선호현상이 지속될 것이다. 부동산 수요 감소를 감안하면 투자 확대보다 보유 부동산 자산의 리모델링이 더 급한 상황이다. 정부 역시 단기적인 부동산 활성화에 치중할게 아니라 부동산 시장을 장기적으로 연착륙시킬 대안을 찾아야 한다. 부동산 상속과 증여에 대한 면세 범위를 확대하고 적극적인 투자유치 방안을 도출해 내야 한다. 공급자 중심의 문제가 아니라 임대차시장 확대 등 미래를 내다 본 부동산 정책을 구상, 적극 실현해 나가야할 시점이다.

중산층용 민간 임대 주택 및 전문관리가 확산되면 자가 중심의 분양시장과 기존 주택시장은 위축될 가능성이 크다. 여기에 향후 30년에 걸친 퇴직 쓰나미가 겹친다면 부동산 시장의 변혁이 불가피, 연착륙 대안마련이 시급하다.