서울 송파구 한 아파트 상가의 공인중개사무소 주변. 정부의 각종 규제로 서울 아파트 시장의 매물잠김이 심화되면서 지난달 거래량이 2000여건으로 올 들어 최저를 기록할 것으로 예상된다. [연합]

[헤럴드경제=성연진 기자] ‘퇴로가 없다.’ 올해 정부는 6·17 대책과 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 세금을 늘리는 한편, 주택임대사업자에 대한 혜택을 폐지했다. 이에 과세 부담이 커진 매물이 몸값을 낮춰 시장에 나오면서 서울 아파트 시장에 집중됐던 열기가 누그러질 것으로 기대했다. 그러나 가격 하락보다는 거래 급감이 더 눈에 띈다.

7일 서울부동산정보광장에 따르면, 이날까지 등록된 9월 서울 아파트 매매량은 2251건에 불과하다. 아직 9월 신고일이 20여일 정도 여유가 있지만, 올 들어 최저 거래량을 기록할 가능성이 높다. 앞서 ‘패닉바잉’(공황매수) 열기에 6월(1만5589건), 7월(1만658건) 거래량이 폭증했던 것에 비하면 사실상 거래절벽이다.

코로나19 확산세와 각종 규제에 따른 관망세도 거래량 급감의 원인으로 꼽히지만, 시장에선 매도 물건이 잠겨있다는 것도 주요한 이유로 꼽는다. 정부가 각종 세금 규제를 가하기만 하고 퇴로는 마련해주지 않아, ‘내놓고 싶어도 내놓지 못하는’ 매물 잠김 현상이 심화되고 있다는 것이다.

민간임대주택으로 등록된 아파트는 특히 사연이 복잡하다. 7·10 대책에서 정부는 단기민간임대주택(4년)은 폐지하고, 장기일반민간임대주택(8년)은 임대의무기간이 끝나는 날 자동으로 등록이 말소되도록 했다. 다만, 등록 말소 시점 후 매도해야 세제 혜택이 일부 유지된다. 상당수 의무기간까지 버틸 것이란 이야기다.

문재인 정부는 지난 2017년 12월 임대주택 등록 활성화 방안을 내놓고, 지방세·소득세·양도세 등 각종 세금을 줄였다. 이에 임대사업자는 큰 폭으로 증가해 2015년 13만8000명에서 지난 6월 기준 53만명에 육박한다. 이들이 보유한 주택 수만 160만7000여채에 달한다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 “사실상 정부 주도로 매매시장에서 160만 채가 묶여있는 셈”이라며 “정부 정책에 따라 2018년 등록한 매물 가운데 4년 단기민간임대 매물이 내년부터 일부 시장에 나올 것으로 보이지만, 시장이 정부가 원하는 가격 조정으로 들어서기엔 턱없이 부족하다”고 밝혔다.

권 교수는 “160만 채 중 서울만 50만 채로 추정되는데, 사실상 8년 후 자동등록말소되는 2025년께나 돼야 임대주택매물이 풀리면서 시장에 효과가 나타날 것”이라고 설명했다.

이미 올 7~8월 증여 시 취득세 인상을 앞두고 가족에 대한 증여가 늘어난 것도, 거래 급감이 가격 하락으로 쉽게 이어지지 않을 것으로 보는 이유다.

정부가 8월 증여 취득세율을 최대 3.5%에서 12%까지 올리자, 강남구는 아예 아파트 매매거래(315건)보다 증여(409건)이 더 많았다.

주택 전체로 확대하면 지난 7~8월 서울에서 일어난 증여는 9019건으로, 상반기 전체 1만2831건의의 70% 가까운 증여가 두달 만에 일어났다.

증여한 주택은 사실상 5년 내 매도에 나서기가 어렵다. 증여받은 날로부터 5년 이내 매도시 ‘취득가액 이월과세’로 증여받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액 기준으로 양도세가 계산된다.

이에 따라 당장 서울에서 올 들어 8월까지 증여된 2만 채가 넘는 주택은 당장 5년간 시장에 매물로 나오지 못할 것으로 예상된다.

주택임대차보호법의 시행으로 계약갱신청구권을 둘러싼 유권해석이 분분하면서, 사실상 임차인이 거주하는 집은 매매도 어렵게 됐다.

정부는 당초 집주인이 실거주 의사를 밝힐 경우, 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 했지만 매매거래로 임대인이 바뀔 땐 계약만료일로부터 6개월 전에 등기이전이 이뤄지고 집주인이 실거주 계획이 있어야 한다고 정했다.

이에 따라 사실상 임차인이 거주하는 매물은 시장에 나오지 못하게 됐다. 여기에 6·17 대책에 따라 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 살 경우, 6개월 안에 전입해야 한다는 것도 세입자가 있는 주택 매매를 막고 있다.

부동산 업계 관계자는 “핵심지에서 1~2억원 떨어진 급매물은 임차인이 거주하고 있는 경우라고 보면 된다”면서 “사실상 전세 낀 집은 사고 팔기 쉽지 않고 매력이 떨어지고 있다”고 말했다.

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