[헤럴드경제=박일한 기자] 문재인 정부는 1993년 출범한 문민정부(김영삼 정부) 이후 집값이 가장 많이 오른 시기였다. 부동산 규제책을 역대 가장 많은 30번 가까이 내놓았지만 집값은 잡히지 않았다. 아직 두 달 가량 남은 문 정부에서 주택시장은 어떻게 변했을까.

KB국민은행에 따르면 문 정부가 출범한 2017년 5월부터 현재(2022년 2월)까지 서울 아파트값은 61.59% 올랐다. 전국 기준으론 37.59%의 변동률을 기록했다. 이는 KB국민은행이 집값 조사를 시작한 1986년 이후 역대 정부 중 노태우 정부(1988년2월~1993년2월) 때를 제외하고 가장 높은 것이다.

주택을 가격별로 세웠을 때 가운데 값을 뜻하는 ‘중위주택가격’이 서울 아파트의 경우 2017년 5월 6억635만원에서 현재 10억8775만원으로 4억8140만원이나 올랐다. 직전 박근혜 정부에서 4억6545만원에서 5억9916만원으로 1억3371만원 뛰었던 것과 비교된다.

문 정부 기간 전국 기준 아파트 중위가격은 3억624만원에서 5억1652만원으로 2억1028만원 상승했다. 전국 아파트 중위가격은 이 조사를 시작한 2008년 12월 2억2589만원이었다. 이명박 정부, 박근혜 정부를 거쳐 2017년 5월까지 거의 10년간 8035만원 올랐던 전국 아파트 중위가격은 문 정부 들어서만 2억원 이상 폭등했다.

문재인 대통령

▶수도권 주택 보급률 98%= 문 정부에서 집값이 폭등한 배경에 대해 대부분 전문가들은 주택공급에 소홀했다는 점을 꼽는다.

통계청에 따르면 2020년 기준 수도권(서울·경기·인천) ‘주택보급률’은 현재 98%로 2017년(98.3%)보다 0.3%포인트 내려갔다. 주택보급률은 가구 수 대비 주택 수의 비율을 의미한다. 2020년 기준 수도권엔 1022만7900가구가 살고 있는데 주택은 1002만7200채 있다.

서울은 주택보급률이 더 많이 떨어졌다. 2020년 기준 주택보급률은 94.9%로 2017년(96.3%)에 비해 1.4%포인트 내려갔다. 이 기간 서울에 거주하는 가구수가 381만3300가구에서 398만2300가구로 16만9000가구나 늘었는데, 주택수는 367만1500채에서 377만8400채로 10만6900채만 증가했기 때문이다. 늘어난 가구수에 비해 공급된 주택수가 4만가구 이상 모자랐다.

물론 전국 기준으로 주택보급률은 이미 100%를 넘는다. 2020년 103.6%(전국 가구수 2092만6700가구, 주택수는 2167만3500채)로 문재인 정부가 출범한 2017년(103.3%)과 비슷한 수준이다.

주택보급률이 100%를 넘는다는 건 문재인 정부에서 주택공급을 소홀하게 여긴 이유였다. 문 정부 초대 국토교통부 장관을 역임했던 김현미 장관은 2017년 6월 취임식에서 “집값 상승의 원인을 공급부족에서 찾는 분들이 있는데 현실은 다르다”며 “주택이 부족해서가 아니라 투기세력 때문에 집값이 오르고 있다”고 말했다.

문 정부는 주택보급률은 100%를 넘었는데, ‘자가보유율’(집을 소유한 가구)은 50% 전후에 불과한 점에 집중했다. 실제 전국 자가보유율은 2020년 기준 56%에 머물고 있다. 2017년 55.9%에서 그나마 조금 상승한 게 이 정도다. 서울의 경우는 2017년 49.1%에서 2020년 48.4%로 오히려 더 떨어졌다.

따라서 집을 여러 채 보유한 다주택자만 집을 팔면 주택을 굳이 대거 공급할 이유가 없다고 생각했다. 초기 문 정부는 이들 다주택자들이 주택을 팔도록 유도하는 정책에 집중했다. 주택 소유에 따른 세금부담을 강화하고 대출을 어렵게 하는 다주택자 규제책에 집중했다. 주택공급에 대해선 많이 해봤자 돈이 많은 다주택자들의 투기판만 키운다고 판단했다.

▶2021년 서울 새 아파트 분양 5000채도 안돼= 문 정부의 이런 판단은 주택공급 위축으로 이어졌다. 문정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 5년간 전국 주택인허가 건수는 269만8478건에 불과해 직전 5년(303만3627건) 보다 11%(33만5149건) 줄었다. 서울만 따지면 문 정부 시기 38만2595건 인허가를 받아 직전 5년(40만4967건) 보다 6%가량(2만2372건) 축소됐다. 서울에선 단 한건의 재개발 사업 승인도 없었고, 재건축도 기존 진행하던 사업 외에 사실상 멈춰섰다.

새 아파트 분양도 줄었다. 특히 집값 상승폭이 컸던 서울의 경우 감소폭이 가팔랐다. 2017년 서울에 분양한 공동주택은 1만9251채였는데, 2018년 1만773채, 2019년 1만5429채, 2020년 1만4021채, 2021년 4872채 등으로 감소추세를 보였다.

인허가수가 줄고 분양이 감소하면 향후 입주량은 줄어들 수밖에 없다. 일반적으로 아파트는 ‘인허가-착공-분양-시공-준공-입주’의 단계를 거쳐 공급되기 때문이다. 이 기간이 보통 3~4년 걸린다. 문재인 정부에서 줄어든 인허가와 분양은 향후 2~3년간 주택 공급 감소의 직접적인 원인이 될 것으로 보인다. 이는 최근 집값 상승폭이 주춤하고 있음에도 대부분 전문가들이 당분간 집값이 더 오를 것으로 예상하는 주요 이유 중 하나다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이 전망대에서 바라본 아파트 모습. [연합]

실제 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만520가구(임대 포함 총 가구수)로 전년(3만2012가구) 보다 1만가구 이상 준다. 이는 1990년 통계를 집계한 이래 최저치였던 2012년(2만336가구)을 제외하고 역대 2번째로 적은 물량이다. 서울 아파트 입주량은 2019년 4만9032가구, 2020년 4만9478가구 등으로 높은 수준을 유지하다가 최근 빠르게 감소하고 있다.

새 아파트가 많지 않으니 미분양은 역대 가장 낮은 수준이다. 전국 미분양 아파트는 2021년 말 기준 1만7710채로 문재인 정부가 출범하던 2017년(5만7330채)의 30% 수준으로 줄었다. 수도권 미분양도 현재 1만6202채로 2017년(4만6943채)의 35% 수준으로 감소했다.

▶늘어난 무주택자, 주택 보유 의식은 더 커져= 국토부에 따르면 전국의 무주택 가구 수는 2017년 867만3868가구에서 2020년 919만6539가구로 55만2671가구 늘었다. 통계 작성이후 처음으로 900만명을 돌파했다. 서울에선 같은 시기 193만8071가구에서 205만4216가구로 11만6145가구 증가했다. 이에따라 현재 가구수 비율로 전국에선 44%, 서울은 51.6%가 무주택자다. 이들은 집을 보유하지 않은 채 전세나 월세에 머물고 있다.

서울은 물론 전국적으로 인구수가 줄고 있다는 점을 고려하면, 무주택 가구수 증가는 가구 분화를 통한 1~2인 가구 증가가 주된 원인으로 보인다.

전국 인구는 2017년 말 기준 5178만명에서 2022년 2월 현재 5163만명으로 감소했다. 서울 인구는 같은 시기 986만에서 951만명으로 줄었다.

무주택자는 문재인 정부에서 폭등하는 전셋값으로 어려운 시기를 보냈다. 문 정부 출범 후 2022년 2월까지 서울 아파트 전세는 30.43%, 전국 아파트 전세는 19.49% 뛰었다. 개별적으론 두 배 이상 상승한 전세도 수두룩하다.

문 정부는 집권 내내 집은 사는(Live) 곳이지 사는(Buy) 곳이 아니라고 강조해왔다. 하지만 문 정부 내내 오른 집값으로 인해 사람들은 집을 사야 한다는 의식이 강해졌다.

문 정부에서 가장 최근 조사해 발표한 ‘2020년 주거실태조사’ 가운데 ‘주택보유의식’ 조사에 따르면 우리나라 국민들의 87.7%나 집을 꼭 보유해야 한다고 생각하고 있다. 이는 2017년 주택보유의식 조사 결과(82.8%)보다 4.9%포인트 늘어난 것이다. 수도권 거주자를 상대로 한 조사에서 주택보유의식은 같은 기간 79.7%에서 87.4%로 7.7%포인트 높아졌다.