서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. [연합]

[헤럴드경제=고은결 기자] 다주택자 A씨는 경기도에서 공동주택 공시가 1억원대 주택 4채에 전세를 놓고 있는데, 주택별로 최소 2900만원에서 최고 5000만원까지 역전세가 발생하며 보증금 약 1억5800만원을 돌려주게 됐다. 공동주택 공시가격 하락과 임대보증금 반환 보증보험 가입을 위해 공시가격 126%를 적용해 역전세가 발생했단 것이다. 또다른 다주택자 B씨도 소유한 주택 10채의 전세금을 각각 2800만~8690만원가량 내리게 됐다. 이에 반환해야 하는 보증금 총액은 종전보다 4억8700만원 늘었다. A씨는 “공시가에 맞춰 보증보험에 가입하고 세입자를 들이려면 역전세가 따라오는데, 비아파트 세입자도 임대인도 모두 힘들게 된 상황”이라고 토로했다.

최근 서울 아파트 전셋값이 상승하며 ‘역전세’ 우려를 다소 덜었단 전망이 나오나, 실제 부동산 시장 분위기는 다르단 목소리가 나온다. 집값을 주도하는 서울 내 핵심 지역, 주요단지가 아니면 전셋값 상승세가 주춤하고 있단 것이다. 특히 비아파트 상황은 갈수록 나빠져 집주인 사이에선 애물단지란 푸념도 이어진다.

12일 KB부동산에 따르면 서울 내 아파트 전세가율 추이는 자치구별로 갈렸다. 강남권에선 강남구(41.1%→41.3%), 송파구(45.1%→45.3%), 강동구(51.2%→51.5%), 동작구(51.4%→51.8%) 등은 7월 대비 8월 아파트 전세가율이 소폭 올랐다. 반면 같은 기간 강북권 내 강북(%), 도봉(53.1%→52.6%) 등에선 하락했다. 주거 유형별로도 전세가율 추이는 상이했다. 지난달 서울 아파트 전세가율은 전월 대비(50.9%→51%) 상승 전환했다. 반면 서울 연립 전세가율은 지난해 12월부터 9개월 연속 하락해 지난 8월 71.2%를 기록했다.

지난해 전세사기 여파에 줄었던 전세량이 회복 중인 가운데, 비(非)아파트는 가격 방어가 어렵단 인식에 아파트로 수요가 쏠리고 있다. 서울시부동산정보광장에 따르면 올 1~7월 서울 아파트 전세 거래량은 9만4900건으로 전년 동기(8만8156건) 대비 7.7% 늘었지만, 같은 기간 다세대·연립은 5만6226건에서 4만1060건으로 36.9% 감소했다. 가뜩이나 세입자 찾기도 어렵고, 공시가와 시세 간 괴리도 큰데 지난 5월 전세보증금 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금도 공시가격 126%로 내려 역전세 걱정이 여전하다는 지적이 나오는 배경이다.

비아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 적용할 수 없고 1년마다 발표하는 공동주택 공시가격만 적용해, 시세 흐름을 즉각 반영하기 어려워 아파트 대비 시장 가격과 공시가 간 차이가 있는 편이다. 여기에 보유세 부담 완화를 위한 공동주택 공시가격 하향으로 타격이 더 크다는 목소리도 나온다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “언론에 역전세가 사라졌다는데, 이는 서울 일부 아파트에 국한된 상황일 뿐”이라며 “공동주택 공시가격을 하향하며 보증가입 요건이 지나치게 강화됐고, (정부가) 10년 전보다 더 낮은 전셋값을 받으라고 강제하는 꼴”이라고 주장했다.

정부가 역전세난을 막기 위해 올 하반기부터 1년간 한시적으로 보증금 반환을 위한 대출 규제를 완화키로 하며 급한 불은 껐지만, 아파트가 아닌 오피스텔·빌라는 ‘방 공제’(주택담보대출금 총액에서 세입자 보호 목적으로 소액보증금을 공제하는 제도)로 대출 한도가 낮아진다는 지적도 나온다. 성 회장은 “공급 활성화를 꾀한다지만 수익률 안 나는 비아파트 신축을 누가 공급하겠느냐”며 “전세가율 조정 때문에 여력이 되는 임대인은 전세를 월세로 돌리고 있고, 보증 가입이 가능한 주택은 찾기 힘들어 월세는 계속 올라 그 누구도 웃지 못하고 있다”고 했다.