서울 관악구 봉천동 일대 주택가 골목. [고은결 기자]

[헤럴드경제=고은결·신혜원 기자] 젊은층이 몰린 신축 다가구주택의 전세보증금 미반환 사태가 연초부터 터지고 있다. 최근 서울 관악구 봉천동에서는 임대인이 동일한 5개 다가구 주택이 일제히 경매에 넘겨져, 세입자 수십여명이 온전한 보증금을 돌려받지 못 할 위기에 처한 것으로 확인됐다. 2020년 전후 부동산 상승기에 은행권 대출을 받은 집주인이 고금리 기조 속 이자 등을 제때 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 사례다.

3일 법원등기부등본에 따르면 서울중앙지방법원은 지난해 11월~12월 서울 관악구 봉천동 일대 건물 5채에 대해 임의경매 개시 결정을 내렸다. 이는 지난 2019~2021년 각 건물에 근저당을 설정한 은행의 경매 신청에 따른 것이다. 임의경매는 금융회사가 석달 이상 원리금 상환을 연체하면 바로 실행이 가능하다. 법적 절차 없이 바로 주택을 경매에 넘길 수 있다.

해당 건물 5채를 단독·공동 보유 중인 임대인 A씨는 최근 몇달간 대출금 이자를 연체했다. A씨는 5채 중 4채는 단독 보유, 1채는 다른 사람과 지분을 2분의 1씩 공동 소유했다. 등기부등본상 건물 5채의 근저당권 채권최고액(근저당권자가 임대인에게 받아낼 최대 금액)은 총 49억7280만원이다.

지난해 말 날벼락 같은 경매 예고장을 받은 세입자들은 관악경찰서에 임대인 A씨에 대한 형사 고소장을 접수 중이다. 지난달 초 1개 빌라 세입자 9명이 형사 고소장을 냈고, 5개 건물 세입자가 다함께 형사고소를 진행할 예정이다. 현재 임차인들이 자체 파악한 5개 빌라의 세입자는 약 80명, 경매에 넘어간 가구 보증금 규모는 총 80억원대로 추산된다. 경찰에 고소장을 제출하는 것은 고소인이 다수일 경우 보다 수사에 속도를 낼 수 있고, 임대인을 압박하는 수단이 될 수 있지만 실질적인 피해 복구와는 다소 연관성이 낮다.

다만 보증금을 돌려받기 위해 민사소송에 나서는 것도 비용 부담으로 망설이는 세입자가 많다고 한다. 세입자 B씨는 “전세사기 피해자로 인정을 받은 후 민사소송에 나서면 변호사 수임료는 일정 부분 지원받을 수 있지만 인지대·송달료 지원은 없고, 피해자 선정을 기다리며 생업을 병행해 피해 대응에 시간·비용을 쏟는 것이 쉽지 않다”고 말했다.

서울 관악구 봉천동 주택가 골목 모습. [고은결 기자]

아울러 임차 주택이 경매로 넘어가는 경우 근저당이 설정돼 있으면 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가져가고, 세입자는 후순위로 밀린다. 남은 대금을 배당받게 돼 피해복구가 쉽지 않은 셈이다. 세입자 피해를 줄이기 위한 최우선변제권 제도가 있지만, 적용 기준은 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 돼 있다. 즉, 근저당 설정 시점의 보증금 기준으로 따져야 한다. 문제는 대부분 2021년 이후 계약한 대부분 세입자의 보증금이 근저당 설정 시점의 보증금 기준 1억1000만원을 넘는다는 점이다.

이런 기준에 맞지 않아 최우선변제권을 행사할 수 없으면 전세사기특별법 피해 신청을 해야 한다. 지원 대상으로 선정되면 최우선변제금 수준의 금액을 소득 및 자산 요건에 구애 받지 않고 10년간 무이자로 대출받을 수 있다. 일단 다수 세입자들은 관악구청 전세피해지원센터에도 피해 신고를 접수한 상태다.

한편 A씨의 건물 세입자 대부분은 대학생·사회초년생이다. 부동산 경험이 부족하다보니 이런 점을 악용해 공인중개사가 건물 근저당에 대해 실제와 다르게 설명했다는 게 임차인들의 주장이다. 또다른 세입자 C씨는 “다른 세입자들과 상황을 공유한 결과, 계약 당시 건물 및 토지 가격을 시세보다 높게 알려줘 근저당 비율을 속이거나 선순위 보증금에 대한 언급이 아예 없는 경우가 태반이었다”고 말했다.