부동산 현장탐방단을 꾸려 현장을 다니다보면 함께 다니는 초보 내집마련 희망자로부터 받은 질문들 중에 비슷한 유형이 많다. 용산 재개발, 한남 뉴타운, 자양 신통기획 재개발, 방배동 모아타운 등 혼동스러운 개발 명칭마다 투자 기법이 다르고 물건의 크기와 공시가의 차이에 따라 총투자금액의 계산이 복잡하다. 초보자의 질문을 통해 재개발 투자를 통한 내집 마련의 팁을 소개한다.

Q. 자양동 신통기획 재개발 추진 지역에 투자해 한강변에 내집을 마련해 보고자 공인중개사 사무소에 다녀 거래 가능한 물건을 받아 보니, 각양각색에 평단가도 다 달라 어디에 기준을 두고 판단해야 할지 모르겠습니다.

나중에 감정평가 받을 때 공시지가나 주택가격공시가와 대지지분 중 어떤 것이 더 중요할까요? 현장에 가서 투자하려고 보면 3.3제곱미터당 단가가 다 다른데 어떤 걸 사야할지 잘 모를 때가 많습니다. 어떤 기준으로 투자계산을 해야 할지 알려주세요

A. 조합원이 가지고 있던 재개발 지역 내의 토지와 건물을 '종전 자산'이라고 부릅니다.

이에 대하여 그 가치를 정하고 향후 지어질 아파트의 가치와 비교하여 나중에 내거나 받을 돈을 정하는 절차를 관리처분계획이라고 합니다.

재개발의 역사가 깊다 보니 아주 오래전에는 지금보다는 체계적이지 않았던 거 같습니다. 내땅이 10평이면 아파트 33평 받을 때 모자란 평수인 23평 분양가를 내는 형식도 쓰였다고는 하나 지금은 전혀 쓰이지 않는 방식입니다.

지금의 관리처분 방식을 평가제라고 하는데 결국 땅의 크기가 아닌, 감정평가사가 평가한 금액이 기준이 됩니다. 중심지 사거리에 있는 1평이 저 산자락에 있는 5평보다 값어치가 크게 매겨지기도 합니다.

그래서 당연히 대지지분보다는 공시가격이 감정평가와 근접한 수치이며 우리의 참조요소입니다. 하지만 투자를 할 때 봐야 할 것이 단순히 감정가의 높고 낮음도 있지만, 현재의 투자금액과 미래의 투자금액을 놓고 기회비용을 계산해야 하는 측면도 있다보니 초기투자금액이 큰 물건일수록 평단가가 떨어지는 측면도 있습니다.

여러 각도의 검토가 투자결정 단계에서 필요합니다. 질문 주신 사항만으로 물건의 비교우위를 판단하는 것은 정확한 투자법은 아닙니다. 이번에 새롭게 시작하는 ‘헤럴드경제 내집마련라이브스쿨’의 재개발 입문과정에서 이에 대한 보다 자세한 분석방법과 해당지역별 투자 주의점에 대하여 상세히 다루게 될 예정입니다. 또한 재개발 투자의 기초적인 메커니즘을 이해하고 최적의 매입시기에 대하여도 자세히 다룰 예정입니다.

내집마련의 꿈을 재개발 투자로 이루려는 소액투자자들에게 가장 핵심적인 내용의 강좌 구성이 될 것입니다. “재개발 입문자 과정”은 24년 1월 18일을 시작으로 매주 목요일 8시부터 1시간 실시간 라이브로 3개월간 진행되며 참여는 편하게 PC나 스마트폰으로 집이나 지하철에서도 수강이 가능합니다. 참여 신청은 “재개발연구회” 사이트나 구글 검색으로 “헤럴드 내집마련라이브스쿨”에 접속하여 신청이 가능합니다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원