[헤럴드경제=서영상·신혜원 기자] “건설사의 부도라든지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 위기, 그리고 자금조달 리스크는 눈여겨볼 부분이죠. 괜찮은 사업장과 부실한 사업장을 재구조화하는 리스크 풀링(risk-pooling)을 할 수밖에 없고 그것이 본격화되는 시점은 올해 총선 이후가 될 확률이 굉장히 높습니다.”

태영건설의 기업구조개선작업(워크아웃)이 개시됐지만 부동산 PF 리스크가 건설업 전반으로 확산될 수 있다는 위기감은 여전하다. 2022년 말부터 이어진 PF 부실 우려에 대출 만기 연장이라는 미봉책으로 버텨온 정부가 올해부터 본격적인 PF 사업장 ‘옥석 가리기’를 예고하면서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 수요자들의 관심이 크다.

헤럴드경제 투자·재테크 전문 콘텐츠 ‘부동산360’ 유튜브 채널에서 만난 함영진 직방 빅데이터랩장은 PF사업장에 대한 구조조정 시점은 다가오는 4월 총선 이후가 될 것이라고 전망했다. 정치적 부담이 큰 총선 전까지는 정부의 지원을 통해 PF 부실 사태를 눌러뒀다가 선거 이후부터 줄줄이 터질 수 있다는 맥락에서다.

올해 큰 관심을 모으는 신생아특례대출에 대해선 집값을 올리는 데 제한적일 것이라 봤다.

함 랩장은 PF 부실에 대한 우려가 수요자 심리를 위축시켜 궁극적으로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있을 것이라고 내다봤다. 그는 “지난해 9월 말 기준 금융권의 PF대출 잔액이 134조원 정도이고, 대출을 갚지 못하는 연체율이 평균적으로 2% 정도 된다”며 “중견 건설사까지도 부도가 나게 되면 ‘시장에 미분양이 많이 쌓였구나’, ‘시장이 불황이구나’라는 시그널이 될 수 있어 수요자 입장에선 주택을 구입하기 꺼려질 수 있다”고 설명했다.

다만 주택시장에 대한 PF 리스크는 상대적으로 크지 않을 것이란 분석이다. 지방 주택을 제외하곤 주로 물류센터, 지식산업센터, 데이터센터, 상업·숙박시설 등의 공급 과잉 리스크가 크다는 것이다.

그는 “그런 부분의 사업장들은 자금 조달에 어려움을 겪고 있는데 정부의 입장에선 비교적 우수한 사업장을 구제해주고 그렇지 못한 곳은 구조조정으로 갈 수밖에 없다”며 “영세한 건설사는 부도 위기에 내몰릴 수 있고 시장의 불확실성이 높은 상황이라 꾸준한 모니터링이 필요하다”고 덧붙였다.

지난해부터 이어진 수요자들의 관망세는 적어도 올해 상반기까지 지속될 것이라 관측했다. 함 랩장은 “지난해 3분기에 특례보금자리론 일반형이 종료되고, 50년 주택담보대출 총부채원리금상환비율(DSR)도 정부가 컨트롤하기 시작해 여신 규제가 강화됐던 부분이 있다”며 “수요자들 입장에선 큰 돈이 들어가는 주택의 구입을 꺼렸던 게 최근의 흐름인데 지금은 시장을 견인할 호재보다 불확실성이 높은 상황”이라고 했다.

그러면서 “수요자가 ‘가격이 오를만한 흐름이 이어지겠구나’라고 생각하지 않는다면 바로 시장에 들어오지 않을 것”이라며 “올해 상반기까지는 시장을 관망하거나 의사결정을 미루는 지금의 흐름이 지속될 것”이라고 말했다.

올해 9억 이하 주택에 대해 최대 5억까지 대출을 해주며 큰 관심을 모으는 신생아특례대출에 대해선 “전체적으로 많아야 40만 가구 정도가 혜택을 볼 전망”이라며 효과가 제한적일 것으로 봤다. 그러면서 “주택담보대출이 700조원을 넘어선 상황에서 풀린 유동성을 관리해야할 의무가 있는 정부에서 대출을 쉽게 풀기는 힘들것”이라고 봤다.

고금리 장기화로 인해 부동산 침체가 지속되는 만큼 시장의 주된 변수로 꼽히는 금리에 대해선 올해 하반기 두 차례 인하될 수 있다고 예측했다. 함 랩장은 “미국이 올해 세 차례 금리인하한다는 전제”라며 “물론 미국의 인플레이션, 고용 흐름, 주택 구매 수요 흐름에 따라 물가 상승률이 얼마나 줄어드냐의 문제가 있지만 하반기 정도에는 금리인하에 따른 시장의 일정 부분 회복의 가능성은 열려 있다”고 했다.

함 랩장이 올해 내집마련을 고민하는 무주택자의 적절한 매수 시기로 하반기를 꼽은 것도 이 같은 이유에서다. 그는 “시기보다 본인이 가진 자금이 중요할 것”이라면서도 “금리인하 시그널을 충분히 확인한 후 거래량이 일정 부분 회복될 때 주택을 구입하면 심리적으로 안정될 것”이라고 했다.

그는 무주택자들에게 매매·경매 등을 통한 주택 구입 외에도 분양물량을 공략해보라는 조언도 전했다. 함 랩장은 “올해 특히 괜찮은 지역의 분양물량이 많다”며 “동작구 수방사 부지, 과천 지식정보타운뿐 아니라 3기 신도시 사전청약도 있다. 지난해 분양하지 못한 서울 정비사업 일반분양 물량도 대거 공급될 예정”이라고 말했다. 이어 “분양가가 중요하겠지만 장기적으로 해당 지역의 신축 공급이 부족하고 시세를 이끄는 지역이라면 분양 시기를 잘 살펴보다가 청약을 하는 것이 좋다”고 했다.

매수를 고려하는 수요자라면 대기 수요가 많았던 지역, 가격 하락폭이 큰 지역들을 살펴보는 것이 좋다고 말했다. 서울에선 강남권, 도심·한강변 주변 신축 단지, 경기도 일대에선 수도권광역급행철도(GTX)가 지나는 지역을 알아보는 것이 좋다는 설명이다.

함 랩장은 “GTX-A 노선이 올해 개통되는데 동탄, 파주 등 광역교통망 개선으로 물리적 접근성이 좋아질 지역을 살펴보시면 좋다”며 “1기 신도시 특별법의 혜택을 볼 수 있는 지역 중 역세권 시범사업으로 진행될 곳을 눈여겨보면 좋을 것”이라고 말했다.

다만 그는 “올해 시장이 뜨거운 호황을 기대하기 어렵기 때문에 단기 차익 목적에서 주택을 구입하는 건 현명하지 않을 것”이라고 강조했다.