서울 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ [박로명 기자]

강남의 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위 로또 청약에 대한 기대가 높다. 분양가 대비 시세차익에 따른 수익도 로또의 평균보다 높을 것으로 보여 일명 ‘줍줍’세력들의 관심사가 되고 있다. 당첨받고 2년만 보유해도 20억 안팎의 시세차익이 기대되기 때문이다.

이러한 이유는 시세보다 낮은 일반분양가에 있다. 해당 단지는 도시정비법에 의한 재건축사업으로 진행된 곳으로 재개발과 같은 법령 안에 있고 메커니즘도 비슷하다. 결국 조합원의 이익이 규제에 의한 낮은 분양가로 인해 일반분양자의 로또가 된 것이고 바꾸어 말하면, 조합원에게는 손실을 준 구조인데, 왜 이러한 일들이 벌어지는지 “헤럴드 내집마련 라이브스쿨‘의 회원 질문을 통해 알아본다.

Q “헤럴드 내집마련라이브 스쿨”에서 재개발 재건축 공부를 실시간 라이브로 매주 목요일 열심히 수강하고 있는 회원입니다. 제가 궁금한 것은 이번 디에이치 퍼스티어 무순위 로또 청약에 대한 부분인데요, 저의 얕은 상식으로는 낮게 분양하지 말고 주변 시세대로 분양하는 것이 오히려 사회적 형평성이나 윤리에도 맞고, 그래야 부동산을 투기적 관점으로 여기는 사회적 풍토도 사라질 것 같은데, 왜 분양가를 시세보다 현저히 낮춰서 소수에게 특혜를 주고, 로또 청약의 경쟁심을 부추기는 걸까요?

A 해당 단지는 분양가상한제는 벗아났지만, 주택법규제에 따른 분양가 제한의 간접규제가 있어 무순위 분양가가 현 시세보다 저렴합니다. 사실 분양가 상한제는 조합원의 이익을 침해하고 외부의 투기세력에게 개발이익을 프리미엄으로 주는 형태가 되어 부정적인 여론도 많은 규제입니다.

분양가 상한제란 일정한 지역에서 공동주택을 분양할 때 공공택지에 짓는 주택의 경우는 토지공급가격에 택지가산비를, 민간택지에 짓는 주택의 경우는 감정평가액에 택지가산비를 일정한 기준으로 산정하여 해당 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도로 주택법에 규정하고 있습니다. 모든 지역이나 분양에 적용되는 것이 아닌, 재개발 재건축과 같은 민간택지의 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역에서만 규제 적용합니다.

민간시행사들의 과도한 일반분양가의 책정이 인근 아파트 가격 상승을 견인하는 경우가 많았고, 조합원 지분의 거래가격 상승에도 영향을 주어 한동안 서울의 여러 지역에서 적용하고 있었습니다.

재개발 재건축과 같은 구도심 개발사업의 사업성은 일반분양 수익금에 의존하는 구조인데, 분양가 상한제가 적용되는 현장은 그 수익의 한계로 인해 조합원의 분담금을 키우는 구조입니다. 바꿔말해 조합원의 분담금은 커지고 반대로 일반분양자들은 프리미엄을 수익으로 챙겨가는 이상한 구조입니다.

하지만 지금처럼 공사비가 급증하고 주택공급의 방편이 재개발, 재건축과 같이 구도심 개발에 크게 의존하는 상황에서는 분양가 상한제와 같은 조합원의 이익을 침해하는 규제들은 사라져야 마땅할 것입니다. 로또 청약과 같은 말도 안되는 분양시스템이 대한민국 주택청약 제도에 과거의 흔적으로 아직 남아있지만 조합원들의 사업 의지를 높이고, 원활한 주택공급의 방향 제시가 되기 위해 회원님의 의견처럼 폐지되어야 한다고 저희도 믿고 있습니다.

앞으로는 조합원의 이익이 커지고 일반분양의 프리미엄이 낮아지는 구조로 제도가 바뀌어 로또청약과 같은 불합리한 상황은 사라지고, 재개발 재건축이 주택공급의 중추적 역할을 하게 될 것으로 기대합니다. 주택마련의 합리적인 방향이 로또청약같은 투기적 접근이 아닌 재개발 재건축이 가능한 지역의 사업성을 꼼꼼히 분석하여 조합원이 되는 방법으로 선호되고 일반분양 당첨의 기대는 점점 멀어지는 상황으로 변화될거라 예상되는 시점인 것입니다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원